Продажа квартиры с несовершеннолетними
Сделки с недвижимостью, в которой прописан несовершеннолетний, а также квартир, где собственником или одним из собственников является ребенок, сложнее, чем традиционные. Главное требование – не ущемить права несовершеннолетнего. Соблюдение этого требования контролируют органы опеки и попечительства.
Российское законодательство допускает сделки с недвижимостью, право собственности или проживания на которую принадлежит несовершеннолетнему. При этом Гражданский кодекс РФ наделяет частичной дееспособностью детей от 14 до 18 лет: они могут ставить подписи на документах, но не вправе инициировать сделки с недвижимостью. Ребенок, признанный полностью дееспособным в 16 лет (в результате эмансипации или вступления в брак), может самостоятельно распоряжаться своим имуществом, в том числе недвижимым. Участие органов опеки не нужно.
Разрешение органов опеки: зачем и как получить
Сделка с недвижимостью, затрагивающая права несовершеннолетнего (как собственника, так и прописанного), может быть признана незаконной и аннулирована, если не было получено разрешение от органов опеки и попечительства. Лучше позаботиться о получении разрешения заблаговременно. Набор документов, которые нужно представить в ООП, различается в зависимости от региона и от того, является ребенок собственником или просто зарегистрирован в квартире.
Ребенок-собственник жилья
Несовершеннолетний может получить право собственности на квартиру или долю в квартире, если:
- недвижимость куплена с использованием средств материнского капитала;
- квартира приватизирована на всех проживающих, в том числе на ребенка;
- недвижимость оформлена на ребенка при покупке;
- квартира получена ребенком в наследство или по договору дарения.
Чаще всего продажа жилья, принадлежащего полностью или частично несовершеннолетнему, происходит одновременно с покупкой другой квартиры: большей площади, в более привлекательном районе. При этом покупка новой квартиры должна улучшить жизнь ребенка. Обычно ребенку предоставляют долю в новой квартире, соразмерную доле в продаваемой. Другим вариантом выступает перечисление денег на расчетный счет ребенка в банке. Такой вариант считается менее надежным, поэтому ООП могут отказать в разрешении на сделку. Одобряют сделку с перечислением денег на счет при переезде в другой город, регион или страну, а также при наличии в собственности ребенка другой недвижимости.
Чтобы получить разрешение, необходимо подать заявление в органы опеки и попечительства. Вместе с заявлением предоставляются документы (паспорта владельцев, заявление о выдаче разрешения, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности и т. д. – перечень может меняться). Точный список документов, а также предварительное решение вы можете узнать в отделе опеки в ходе личного визита. Нужно понимать, что предварительное решение может не совпасть с окончательным.
Срок принятия опекой решения по сделке не должен превышать 15 дней с момента подачи заявления.
Отказ в проведении сделки обычно мотивируется формулировкой «Права ребенка будут нарушены при продаже жилья». Основные причины:
- переезд в жилье, которое хуже предыдущего: меньше по площади, старое или в аварийном состоянии, без удобств;
- один из родителей не дал согласие на сделку;
- строительство приобретаемого жилья не завершено (при покупке квартиры в новостройке);
- новый район/город хуже по экологическим, инфраструктурным и иным характеристикам;
- продается наследственная квартира, права на которую возникли у ребенка в соответствии с волей наследодателя, но в наследство он еще не вступил, и др.
Ребенок прописан в квартире
Если ребенок имеет постоянную регистрацию в объекте недвижимости, но не является ее собственником, продать квартиру проще. Разрешение органов опеки потребуется только в том случае, если ребенок прописан в квартире и находится под опекой или остался без родителей. В иных случаях родители самостоятельно контролируют соблюдение прав несовершеннолетнего.
Помните: ребенок должен иметь регистрацию по месту жительства или месту пребывания. Выписать несовершеннолетнего «на улицу» нельзя. Поэтому прежде чем снимать его с регистрационного учета в продаваемой квартире, решите, где вы его зарегистрируете. Это может быть новое жилье или квартира родственников или друзей. Ребенок до 14 лет должен проживать (а значит, быть зарегистрирован) с родителями. Оформляя прописку ребенка, зарегистрируйтесь сами.
Если вы планируете прописаться в покупаемой квартире, нужно провести сделки по продаже старой квартиры и покупке новой одновременно.
Риски покупателя и продавца
Продажа квартиры с несовершеннолетними несет определенные риски для обеих сторон сделки.
Риски покупателя
Если квартира, собственником которой является ребенок, продается без разрешения органов опеки, сделка может быть оспорена и признана незаконной. Покупая квартиру, проверьте выписку из ЕГРН, где перечислены собственники жилья.
Можно оспорить и сделку с квартирой, которой владеют совершеннолетние граждане. Это возможно, если она была куплена с использованием материнского капитала, но доли детям по той или иной причине выделены не были. Стоит проверить паспорт продавца (страницы, где указаны сведения о детях). Программа маткапитала начала действовать 1 января 2007 г., поэтому если дети рождены позднее, вполне вероятно, что на них получен материнский капитал. Лучше убедиться, что права детей не были нарушены.
Риски продавца
Сообщить покупателю обо всех собственниках, в том числе несовершеннолетних, – обязанность продавца. Если покупатель не был уведомлен о наличии детей-владельцев, то он может в суде сослаться на ст. 178, 179 ГК РФ и выиграть дело.
Продавец обязан выполнить требования опеки и получить разрешение на сделку, чтобы избежать признания ее незаконной.
Продажа квартиры с несовершеннолетними собственниками или жильцами имеет ряд особенностей, но вполне возможна. Если боитесь запутаться в юридических нюансах, обратитесь к специалистам – в АН «Уютвиль».